在线美工 房企“保交付”步入攻坚期，业内渴望融资支持再发力

发布日期：2024-07-04 08:26    点击次数：53

　　房企“保交付”步入攻坚期，业内渴望融资支持再发力

　　郑娜

　　近两年来，保交付已成为各大房企的头号工作要务，并成为房企经营状况的一个重要体现。据住建部数据，截至2023年末，350万套保交付项目已实现交付超300万套，交付率超过86%。

　　今年以来，房企在交付上更是下了大力气，有企业上半年的交付规模已与2023年全年持平。在保证交付的同时，提前交付、交房交证等也成为不少房企的常态化、标准化动作；更有房企在交付层面上“卷”了起来，主动提高交付质量，保证购房者利益，保交付工作成果突出。

　　不过，当前房地产销售仍处于修复之中，而大部分开发商的融资渠道不畅，不少房企在保交付层面上持续面临着资金压力；当流动性压力传导至供应商层面后，又在交付过程中不断衍生出新的卡点。保交付还有“深水区”需要趟过。

　　值得庆幸的是，房地产项目合理融资正在成为这场战役的关键一环。多家房企向记者透露，旗下有多个项目进入“白名单”，并获得了融资支持。截至今年5月中旬，商业银行审批通过的“白名单”项目贷款金额达9350亿元。

　　2024年，保交付仍是房地产行业的重头戏。为打好商品住房项目保交房攻坚战，监管层也表示将制定相关工作方案，其中重点之一即为充分用好城市房地产融资协调机制，将项目纳入“白名单”给予融资支持。业内也期待，保交付相关配套资金和政策能进一步落实。

　　全力推动保交付

　　2023年是交付大年，各大房企都集中力量推动“保交付”工作，并达成了一定的年度交付规模。

　　根据克而瑞统计，2023年，包括中海地产、绿城中国、龙湖集团、保利发展、融创中国、绿地控股等规模房企在内，多数百强房企都积极推进项目交付节奏，全年交付规模明显高于2021、2022两年的平均销售水平。

　　具体来看，碧桂园2023年全年累计交付房屋超60万套，交付面积约7162万平方米，其中151个批次、44521户实现“交付即办证”。融创2023年在全国101个城市实现279个项目归心交付，全年实现合计交付面积3587万平方米、近31万套。绿地2023年全年共实现交付面积2927万平方米、约28万套。

　　进入2024年，房企对交付工作仍保持高度重视。在今年6月的管理会议上，碧桂园集团董事局主席杨惠妍再次强调了保交房的重要性，并表示今年的交付任务非常艰巨。集团总裁莫斌也表示，“一定要牢记保交房是我们的政治底线，要穷尽一切力量保交房”。

　　多家房企在今年的交付上已取得了不错的成绩。绿地控股在2024年设定的交付目标为2000万平方米，今年前5个月，已完成全口径交付面积500万平方米，6月份将再交付超过200万平方米，交付进度近半；旭辉则在前5个月实现31城、42个项目、超1.9万套新房的交付；新城控股在今年1-5月累计交付也超4万套；金地华东在上半年交付已超万套，逼近2023年全年的交付规模……

　　其中还有房企推动提前交付。美的置业在2024年1-5月共交付15692万，提前交付占比43%，其中无锡云开项目截至5月底的收楼率约96%，交付满意度74%，超过行业平均水平。据亿翰智库统计，2023年时，包括中海、华发、龙湖等在内的多家企业的提前交付率已在20%以上。

　　如今，保交付工作启动近两年，房企不只是要保证项目按期交付给业主，越来越多房企将交付品质放在了更重要的位置上。

　　有负责项目首次交付的房企内部人士向记者透露，公司内部非常重视交付，过去还出现过交付纠纷，但2023年至今新交付的项目都未出现过类似的问题。

　　上述内部人士表示，目前现在头部开发商在交付上问题都不大，甚至会主动给出一些销售时期没承诺的提升，“我们公司基本上所有交付项目都会主动做地库升级，例如星空顶等”。美的置业合肥一项目即对归家动线进行了全面升级，增加了玻璃雨棚和墙面装饰幕墙，在地下车库做哑光环氧地坪等。

　　亿翰智库研究总监于小雨向记者表示，房企如期乃至提前交付的背后，是企业自身在交付方面的较强的主观性。近两年交付的重要性直线上升，企业的交付体系也日趋完善，提前交付等现象是企业“卷”交付的外在表现之一。这对于购房者而言，意味着企业“靠谱、安全”。

　　全力保交付，实际上也正是对购房者担忧的有效回应。有身在武汉的购房者就向记者坦言，现阶段还是不敢买期房，小程序美工都想买现房，“武汉的房产烂尾楼太多了”。中指研究院企业研究总监刘水也提及，交付力的提升可增强企业信誉，强化品牌形象，赢得更多购房者的信赖。

　　期待政策进一步落地

　　尽管交付成绩斐然，房企面临的压力也不可忽视。不少房企在今年的交付规模有所下降，例如旭辉2023年总计交付11.8万套，今年这一指标约为7.8万套；世茂集团在过去两年里平均每年交付规模在10万套，今年则大约5万套；正荣也表示，2023年是项目建设费用去年是最高峰，今年的交付量将有所减少。但交付总量的些许减少并不意味着交付压力的降低，事实上，不少房企面临的交付规模仍是天量，相应的资金难题依旧是压在许多房企头顶上的大山。

　　有房企披露今年整体的建安成本预计超300亿元，但2023年底时的在手资金不足150亿元；当然这期间有来自销售回款的补充，但目前整体房企销售规模同比去年减少约4成。资金压力由此可见一斑。

　　今年1月份，为推动保交付，支持房地产项目的合理融资需求，住房城乡建设部、金融监管总局联合印发了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，建立城市房地产融资协调机制，以“一项目一方案”精准支持房地产项目合理融资需求。

　　5月中旬的国务院吹风会上披露，全国297个地级及以上城市已经建立了房地产融资协调机制，同期，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。

　　多家房企也获得了该政策的支持。截至6月17日，旭辉在全国有68个项目入围“白名单”，36个项目已获融资支持；绿地也有18个“白名单”项目融资申请获得银行批复，总批复金额37.98亿元，其中主要为新增融资；新城控股有100多个项目申报了“白名单”，通过率过半，新增的提款加上展期的额度一起超过10亿元等。

　　不过，记者从多家房企内部人士处了解到，目前“白名单”融资落地上仍有些许卡点。某华东房企内部人士透露，不少项目由于没有新的抵押物等原因，无法获得新增融资，更多的“白名单”融资最终多以展期、降息、调整还款节点、置换等形式落地。

　　另有一出险房企内部人士表示，若“白名单”放款银行与前期开发贷银行不是同一家，则放款银行出于资金安全性的考虑，会要求“后贷先还”，也即项目有了资金回流后，要优先予以偿还。这就会与开发贷银行之间形成不同意见。

　　此外，当流动性压力由开发商传导至下游企业后，交付过程又衍生出新的卡点。

　　某出险房企人士向记者透露，有项目原由合作方操盘工程，因合作方出险躺平，总承包与各分包单位陷入劳务纠纷导致项目进度一度停滞；另有项目因供应商陷入经营困境，出现相关材料及施工人员无法到位，导致施工进度严重滞后等多重问题。

　　此前亦有某华南房企人士提及，有的供应商暴雷，项目只能半路进行更换；有的则出于经营风险的考量，提高合作门槛，可能会大幅提高预付款要求，“这也会对开发商形成比较大的资金负担”。

　　在保交付进入攻坚时刻的当下，监管层在持续努力推动项目按时保质交付，关键举措之一就是充分用好城市房地产融资协调机制，将项目纳入“白名单”给予融资支持；同时，金融机构也要落实尽职免责规定，做到对符合条件的项目“应贷尽贷”，加快贷款审批和发放，支持项目建设交付。

　　刘水也建议，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业自主协商，积极支持存量贷款展期、调整还款安排等，缓解房地产企业偿债压力，稳定房企经营。

　　此外，刘水认为应进一步完善“白名单”制度，使更多项目进入白名单，金融机构加快放款速度，使审批的贷款资金尽快落实到项目，同时抓紧推动后续批次“白名单”项目融资落地，持续对房地产项目融资给予支持。